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征地的程序主要分为用地批前和批后两个阶段,即征地批前报批程序和征地批后实施程序:(一)批前阶段1、确定征地位置范围相邻,四至要明确根据城市建设需求情况和拟建项目用地情况结合土地利用总体规划确定的城市建设用地区和城市规划用地区来确定征地块。2、征地预公告:在征地依法报批前,将拟征地的用途、地块位置以及相关规定要求以书面形式告知拟征地块的集体经济组织和农户。发布迁坟迁社庙公告。告知听证权利:被征地村组对拟征收地块的补偿核准和安置途径有申请听证的权利。深入村组召开动员会,争取群众支持。对预公告后抢搭抢建抢栽的附着物和青苗一律不予补偿。执法检查:土地部门会同住建部门,加强对拟征收范围内的土地执法巡查,严禁抢建、抢搭、抢栽行为发生。组织调处部门对土地权属等纠纷开展调处。3、征收土地情况调查实施征地单位对拟被征地块所在的村、组进行实地调查,全面了解拟征收土地范围内涉及村、组的农业人口、人均耕地、年产值等;对拟征收土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。土地权属以土地证书为依据;土地地类、面积以土地利用现状调查(变更调查)和勘测定界成果为准,以确保拟征收土地权属明晰,地类、面积准确。调查结果要与被证地农村集体组织、农户和地上、附着物产权人共同确认,并做好档案材料存底工作。对拒不在调查表签字盖章确认的,实施征地单位要做好取证工作,将调查结果予以公证,作为实施征补偿的依据。...
更新时间: 2019 - 04 - 02
依照法律的规定,征收土地的补偿费用包括土地补偿费,安置补助费,以及地上附着物和青苗的补偿费。 1、土地补偿费:是指国家对被征收土地的所有权人因土地被征收而造成被征收土地所有权人土地减少或者无地可耕的损失进行的补偿。 2、安置补助费:是指对以土地为主要生产资料,生活来源的农民,因国家征收土地而推动土地所造成的生产、生活困难由国家给予必要的生产、生活补助费用。统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上根据被征收耕地的类型、质量,农民对土地的投入,农产品价格,农用地等级,当地农民现有生活水平和社会经济发展水平,原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。 3、青苗补助费:征收耕地上有未收获作物,因急于用地须毁青苗的。属短期农作物的,按一造产值补偿,属多年生农作物的,根据其种植期和生长期长短给予合理补偿。水产养殖的青苗补偿根据不同的养殖品种、养殖方式、养殖设施等情况给予补偿。 4、地上附着物补偿费是对被征收土地上的各种建筑物、构筑物及设施的拆除、搬迁、恢复、移载、砍伐等的国家补偿。 各种建筑物、构筑物包括:框架房、砖混房、砖木房、土墙房、简易棚、室内装修、外墙装饰。  其他地上附着物:围墙、档土墙、晒场、临时房屋(看塘屋)、蓄栏、砖窑、石灰窑、粪池、沼气池、水井、公路或机耕道路(宽度3m以上)、水管、沟渠、线杆、电线、围...
更新时间: 2019 - 04 - 02
国家建设征用土地,是国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。在法制完善的社会里,土地强制征收要有法定事由才能进行。这些法定事由一般是为公共目的而进行的。我国立法没有明确国家征用集体土地的“公共利益”到底是什么,这是土地立法中还需完善的地方。国家建设征用土地,具有以下法律特征:(1)征地主体的惟一性。征地主体只能是国家,集体土地所有权向国家土地所有权的转化是在国家与集体所有者之间发生的法律关系。(2)征地行为的行政性。国家建设征用土地,是通过具体行政行为实现土地所有权的转换,双方地位不是平等的,被征用土地的集体经济组织府当服从国家需要,不得阻挠。(3)征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地,应对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的,补偿费用应当包括征地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的,应当给予土地补偿费和安置补偿费。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取...
更新时间: 2019 - 04 - 02
一、征地要坚持四个必须:国土资源部明确提出征地要坚持四个必须:必须按规划、计划征地;必须征求被征地农民对征地补偿安置的意见;必须在补偿安置费用足额到位后才能动工建设;必须公开征地政策、补偿标准、补偿费用管理使用情况。凡征收土地方案未征求被征地农民意见、补偿安置不符合法律规定、没有妥善解决失地农民长远生计的,一律不得报批。二、对被征地农民安置有哪些途径?根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发〔2004〕238号),对被征地农民安置有以下几种途径:(一)农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地,通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。(二)重新择业安置。应当积极创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。在同等条件下,用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地,应当将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。(三)入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿的前提下,被征地农村集体经济组织经与用地单位协商,可以以征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。(四)异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供。。。
更新时间: 2019 - 04 - 02
征用是指国家基于公共利益的需要,依法以强制方式在一定期间内使用单位、个人财产的行为。征用着重强调的是一定期间内,而征收则不强调这一点。征收和征用的共同之处在于:二者都是为了公共利益的需要,都是按照法定的权限,经过法定的程序并要给予补偿。但征收和征用又有着明显的不同:征用是使用权的临时转移,紧急状态结束后,国家应当返还征用的财产,如在抗震救灾中,政府需要征用老百姓的车运送救灾物资,这就是征用;征收的结转是财产继承的所有权转移给国家,如政府要修建高速公路,需要征收老百姓的农田,而被征收的农田在高速路修好后不可能再返还给农民,政府会通过一定的补偿方式予以解决此时农田的所有权已归国家所有,这就是征收。征收和征用两者的补偿方式不同。因征用不发生所有权的转移,紧急状态结束后,被征用的私人财产如果没有毁损灭失,国家应当向被征用人返还原物并支付必要的费用;如果原物毁损灭失了,国家应当对被征用人给予补偿;征收是所有权的转移,不存在财产的返还,由此对被征收人造成的损失大,因此对其给予的补偿也高一些。征收和征用两者适用条件不同:征用一般适用于临时性的紧急状态,征收则不一定,即使不存在紧急状态,国家为了共同利益的需要也可以征收.征收要发生所有权的转移,所以,征收的程序比征用的更严格。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 02
其一,房屋征收的主体是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;由其确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;其他政府有关部门配合完成这些工作。其第5条进一步规定,房屋征收实施单位可以受委托承担其中的具体工作,但不承担其中的责任。也就是说,能担责的通常是两类主体:房屋征收部门(住建局、征收管理办公室等)和市县级政府。实践中,“协议拆迁”在一些地方大行其道,其突出特点就是政府没有人出来担责,整个程序都由村委会或者某开发公司牵头实施、负责,这是没有任何法律依据的。对于这种主体不适格的情形,广大被征收人有权拒绝与其协商、签约,并及时采取法律手段进行维权。其二,房屋征收范围确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条之规定,确定征收范围的公告将叫停实施新建、扩建、改建和改变房屋用途、迁户分户等不当增加补偿费用的行为,暂停期限最长不得超过1年。这一步骤通常是被征收人所能见到的第一份公告。此时要着重了解自己房屋的所在位置,弄清是否在房屋征收范围之内,避免被浑水摸鱼。其三,征收的“决定前程序”是否严丝合缝、不打折扣。这些程序包括但不限于:“四规划一计划”(第9条);“拟定征收补偿方案并征求公众意见(第10条)”;“旧城区改建(含棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等)类项目的听证程序(第11条)”“社会稳定风险评估...
更新时间: 2019 - 03 - 29
根据《土地管理法》第四条的规定,我国实行土地用途管制制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。也就是说按照土地用途划分,土地分为农用地、建设用地和未利用地3种,耕地属于农用地的一种。而土地用途又有规划用途与现状用途,现状用途就是土地在现实生活中是做什么用的,规划用途是土地在《土地利用总体规划图》中允许未来做什么用的。比如说隔壁老王的地,现状用途是农用地(耕地),他年初还种着小麦,但规划用途可能是建设用地,允许征收、转用后修马路、建工厂、建房子。一、“农用地”和“建设用地”究竟是怎么划分的:1、农用地农用地是指直接用于农业生产的土地,因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地,都不是农用地。农用地包括种植农作物的耕地(基本农田是受国家特殊保护的耕地)。耕地又可分为五种:①灌溉水田,指有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌慨,用于种植水生作物的耕地,包括灌溉的水旱轮作地。②望天收,指无灌溉设施,主要依靠天然降雨,用于种植水生作物的耕地,包括无灌溉设施的水旱轮作地。③水浇地,指水田、菜地以外,有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉的耕地。④旱地,指无灌溉设施,靠天然降水种植旱作物的耕地,包括没有灌慨设施,仅靠...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、早搬早签奖励金慎重拿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条和实践中的情况,奖励金几乎已经成为了城市房屋征收项目中的必经程序,你不可能遇不到它。尤其是在一些棚户区改造类的特殊项目中,奖励金在预签约阶段是极其吸引眼球和谈资的事情。律师只强调一点:奖励金是个好东西,但前提是补偿安置公平、合理。离开了这一前提,奖励金就成了无本之木,完全丧失了其对被征收人的奖励意义,只剩下了“奖励”征收方早日完成搬迁任务的价值了。如果你选择拿它,那么你一定要算清总账,究竟有没有因小失大。只要能算清总账的,征收方惯用的“捆绑式奖励”模式根本不具备迷惑性,而是司马昭之心路人皆知。二、集中精力关注评估环节。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19、20条是规定房屋价值评估环节的,这是确定被征收房屋补偿数额的重要依据。被征收人须注意以下4件事:一是是否参与了评估机构的选择,无论是协商确定还是抽签摇号,反正是要参与;二是是否见到了上门评估的评估机构人员,如果没见到那么评估环节肯定不合法;三是评估报告是否进行了合法有效的送达,内容是否大致合法。如果存在估价师签字造假、评估报告只有几页纸等情形,违法几乎板上钉钉;四是如果对评估结果不满,是否及时行使了申请复核评估、申请专家委员会鉴定、针对违法评估行为申请查处等救济权利。而如果被征收人在穷尽上述途径后仍对评估报告有异议,则可以考虑自行委托一家资历较深的评估机构对涉...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、村委会是政府部门吗?不是!村委会是村民的自治性组织,《中华人民共和国村民委员会组织法》第2条,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。我国最低一级政府是乡镇人民政府,村委会不属于一级政府。二、村委会能作征收主体来发布土地征收公告和签署安置补偿方案吗?不能!我国征收的主体只有一个,那就是政府。村委会是村民自治组织,没有权利作征收主体和发布征收公告、签署安置补偿方案。《土地管理法实施条例》第25条,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。《征用土地公告办法》第3条,征用农民集体所有土地的,征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征用乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。三、村委会能私自收回集体土地使用权吗?不能!我国村委会想要收回土地使用权是有严格的限制,《中华人民共和国土地管理法》第65条,有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的...
更新时间: 2019 - 03 - 29
代征地费用确定有两种方法:1、参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用。2、根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。这里参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:(1)代征用城区范围内非住宅用地现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法(2)代征用城区范围内住宅用地现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
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